ライフプランと住宅資金計画の考え方 将来のライフプランとは ライフプランとは、将来のライフイベント(出産、住宅購入、子供の進学など)のうち、自分(家族)にとって何がいつ起こるかについて計画を立てることを言います。 それぞれが個人( 家族 )にとって異なり、ライフプランを実現するためには、計画的に資金の準備をする必要があります。 ライフイベントを確認し、将来、必要な支出額のめどを立てましょう。特に、住宅取得資金、教育資金、老後資金は重要です。 住宅購入を考える場合は、住宅ローンを返済することだけでなく、教育費用が何年後にどれくらい必要か、定年後の老後の生活費のための資金はどれくらい必要なのかを把握し、住宅ローン返済が始まっても、計画的に貯蓄することが必要です。 ライフプランを踏まえた住宅購入の資金計画については、住宅金融普及協会、住宅金融支援機構や各機関のホームページをご確認ください。 住宅ローンの返済だけでなく、教育資金、老後資金の貯蓄も重要です。 返済期間の設定 返済期間の目安としては、定年までに完済するように計画していきましょう。 定年後は、現役時代の収入を維持するのは難しいと考えられますので、住宅ローンは定年までに完済するように計画を立てましょう。退職金で住宅ローンの完済を計画する方もいますが、できれば退職金は老後の性格の蓄えとして残しておきたいものです。 定年後まで返済が続く返済期間を設定する場合は、返済額相当の資金を別に準備したり、住宅ローンの借り換えや一部繰り上げ返済により返済額が続く返済期間を設定する場合は、返済額相当の資金を別に準備したり、住宅ローンの借り換えや一部繰り上げ返済により返済額を軽減するなど定年後の返済が、生活の負担とならない住宅ローン等の見直し計画を考えていきましょう。 返済期間の目安
(65歳 – 返済開始の年齢) = 返済期間 ※定年が65歳の場合 ライフプランにあった「金利タイプ」を選びたい ライフプランによって、今後の ※金利変動リスク に対応できるかどうかは異なり、選ぶ「金利タイプ」も異なります。 「金利タイプ」を選ぶ際には、金利動向(上昇局面、下降局面) だけでなく、自分のライフプランにあった金利タイプを選びましょう。収入が減ったり、教育費がかさむ場合など家計収支の変化がある場合や金利上昇によるローン返済額の増加に対応できるかどうかにより、住宅ローンの「金利タイプ」の選び方は異なります。
ライフプランによる金利タイプ選びの代表的なケースは以下のようになります。 ※ 金利変動リストとは、金利上昇に伴う返済額の増額など ライフプランによる金利タイプ選び方の例
ライフプラン
金利タイプ
お子様の成長に伴い教育費の負担が重くなる場合
私学への進学を考えるお子様のいるご家庭 金利が上昇して返済額が増えても共働きできず働き手が一人の場合 自営業など収入が大きく変動することがあるご家庭
全期間固定金利型
収入に余裕があるうちに早く返済したい場合
現在は共働きであるが将来どちらかが仕事を辞める予定のご家庭
全期間固定金利型＋変動金利型
または固定金利期間選択型
または変動金利型
金利が上昇して返済額が増えても返済できる場合
お子様の予定がなく共働きのご家庭 短期間で完済できる場合
定年退職までの期間が10年など短期間に完済したいご家庭 金利の固定期間終了後に収入が増える見込みのある場合
お子様が成長したら共働きになる予定のご家庭
固定金利期間選択型
または変動金利型
借り入れ後も定期的にローンを見直しましょう ローンを上手に返済するには、金利動向(上昇局面、下降局面)や家計収支の変化に応じて、ローンを定期的に見直す必要があります。 住宅ローンは、借り入れ当初の計画どおりに返済できればよいのですが、金利上昇による返済額の増加や家計収支の変化により返済が苦しくなることも考えられます。そのようなリスクに対応できるように、住宅ローンの見直しが必要なのです。 見直し時期と対応については、次のポイントを参考にしましょう。 ローンの見直し時期と対応方法 変動金利型や固定金利期間選択型の金利見直し時期に金利が上昇傾向にある
→ 条件変更、借換えによる金利タイプの変更など
返済が苦しくなった
→ 条件変更 (返済期間の延長、返済額を一定期間減額)、借換え(返済額軽減)など
定年を機に見直したい
→ 借り換え、繰り上げ返済 (期間短縮型・返済額軽減型) ※ ただし将来の生活に必要な資金を残しておく
資金に余裕がある
→ 繰上げ返済 (期間短縮型・返済額軽減型)
住宅ローンに関わるリスクは？ 「命」のリスク 返済中に万が一のことがあったら、残った家族が心配！
→ 「団体信用生命保険」があります。
団体信用生命保険に加入していれば、住宅ローンの残債務が一括返済されます。 「災害」のリスク 大切なマイホームが火災、台風、地震で被害にあったら心配！
→「火災保険」「地震保険」があります。 「金利変動」のリスク 世の中の金利が変動したら、返済中の住宅ローン金利はどうなるでしょうか？
→ 「保険」はありません。 全期間固定金利型の住宅ローンの場合は、借入から返済までの適用金利があらかじめ確定しているため、金利上昇リスクはありません。ただし、返済中に市場金利が低下しても、借入金利の見直しがないため、借入時の金利のまま返済が続きます。
変動金利型や固定金利期間選択型の住宅ローンの場合は、返済中に借入金利の見直しがあるため、借入金が上昇し、返済額が増える可能性があります。
借入可能金額について 住宅ローンには、金利、金利タイプ、借入額、返済方法等により、さまざまな商品があります。
それぞれの特徴を知り、自分にあった住宅ローンを見つけることが重要になります。 いくらまで借りられるますか？ 借入可能額は、総返済負担率や物件の購入金額または担保評価額に対する融資率、借入額の上限などの条件により決まります。 一般的に、年収に対する返済割合 (総返済負担率)や物件の購入価格 またｈ担保評価額に対する融資率から計算した金額のどちらか低い金額が借入可能額となります。(借入額の上限を超える場合ｈ、借入額の上限金額が限度となります。)。金融機関によって借入条件 (借入額の上限、融資率、総返済負担率) は異なります。 総返済負担率とは、年始に占めるすべてのローンの年間返済額の割合をいいます。 (総返済負担率) ＝ (すべてのローン年間返済額) ÷ (年収) × 100
融資率は、建設費 (購入価格) の80% ～ 100%まで、または担保評価額までとしている場合があります。
金融機関によっては、建設費(購入価格)や担保評価額以上の融資を受けることができる場合もありますので、金融機関に確認しましょう。
※担保評価額とは 金融機関が算定した時価に、金融機関ごとの担保掛目をかけ価額です。 自己資金はどれくらいあったらいいの？ 自己資金は総費用の2割以上準備できれば住宅ローンの選択肢は多くなります。 住宅購入の資金計画を考えるうえで、頭金をいくら準備でき