住宅ローン控除のしくみは？ 住宅ローンを組んで、
ようやく手に入れたマイホーム。
毎月の住宅ローン返済のほか、
固定資産税の負担もあり、
家計の支出が 増える心配もあるだけに、
減税は非常に助かる。 住宅ローン控除 (減税) 制度とは、
住宅ローンを借り入れて住宅を
取得した場合、
年末のローン残高または
住宅の取得単価のうち、
いずれか少ない方の金額の0.7%が、
最大13年間にわたり取得税から
控除されるというものです。 「住宅ローン減税」や 「住宅借入金等特別控除」
ともいわれている。
2021年度までは 控除率が1%だったため、
メリットが 小さくなる印象があるが、
一方で 控除期間は13年間に延長された。 住宅ローン控除は、
「税額控除」といって、
所得税からは控除額分が差し引かれる。
納税者にとって 大きな減税インパクトが あるので、
使わない手はない。
下表のように、
最大で455万円もの減税が受けられるのだ。 物件タイプ別の 住宅ローン最大控除額は？ (2022〜2025年、 カッコ内は2024〜2025年に 減額するケース)
住宅タイプ
住宅ローン 残高上限 (A)
1年間の 控除額 (B)=(A)×0.7%
控除期間 (C)
控除合計額 (B)×(C)
新築
認定住宅
5000万円 (4500万円)
35万円 (31.5万円)
13年
455万円 (409.5万円)
ＺＥＨ
4500万円 (3500万円)
31.5万円 (24.5万円)
409.5万円 (318.5万円)
省エネ基準
4000万円 (3000万円)
28万円 (21万円)
364万円 (273万円)
その他
3000万円 (0円)
21万円 (0円)
273万円 (0円)
中古
認定住宅
3000万円
21万円
10年
210万円
その他
2000万円
14万円
140万円
※国土交通省「令和4年度国土交通省税制改正概要 (令和3年12月) 」参考。 中古住宅は、2022年～2025年で制度変更なし ただし、 住宅タイプによって、年間控除額も異なるし、 新築と中古のケースでは控除期間が違う。 さらに「所得税＋住民税の一部」がこの金額に達していなければ、 フルに減税メリットを得ることができないという、 非常に複雑な制度なっています。 そこで、住宅ローン控除の仕組みを簡単に解説いたします。 1.年末の住宅ローン残高×0.7％が、最低10年間控除 会社員であれば、 給与から基礎控除や社会保険料などの控除が差し引かれ、 最終的な取得税が算出されています。 これば「税額控除」です。 払い過ぎた税金があれば、 年末調整などで差額が還付されることになる。 その額は、年間最大35万円です。 ただし、 その額は住宅タイプによって 住宅ローンの年末残高の上限が異なります。
借入限度額が 「新築 (新築住宅・買取再販)」と 「中古 (既存住宅) 」に 大別され、 さらに住宅の性能によって細かく区別されている。 この金額が住宅ローンの残高の上限にあたります。 具体的に試算してみましょう。 【例1】所得税が50万円、 年末の住宅ローン残高が5000万円だった場合 住宅ローン残高の0.7％にあたる35万円が 住宅ローン控除額として計上できるので、 最終的な所得税は $$50万円－35万円＝15万円$$ しかかからない。 この例の場合、 翌年の住宅ローン残高が4,900万円になっていたとすれば、 その0.7%にあたる34.3万円分が所得税から控除され、 翌年の所得税は「50万円 – 34.3万円 = 15.7万円」となります。 2.所得税から控除しきれない場合には、住民税からも一部控除される 住宅ローン控除額 (住宅ローン残高 × 0.7%)が、 年間の所得税額よりも大きい場合、 所得税は0円になり、 控除しきれなかった額は住民税から一部控除されます。 所得税から差し引かれるので、 $$30万円－35万円＝－5万円$$となり、 所得税は0円。 さらに、余った控除額は住民税から差し引かれるので、 住民税が12万円だとすれば、 翌年の住民税は $$12万円－5万円＝7万円$$ 所得税と住民税で税額負担は7万円となる。 なお、 住民税から控除できる金額の上限は9.75万円と決まっています。 仮に20万円控除額が余っていたとしても、 住民税から差し引けるのは9.75万円まで。 さらに余っている控除額は無効となります。 【例1】【例2】のいずれかも、 住宅ローン控除によって、 所得税が (控除額が余った場合は、住民税も) 大幅に減額されます。 毎年支払う税金が数十万円単位で軽減されるのだから、 住宅ローン控除のメリットは非常に大きいのです。 3.住宅ローン控除の上限（新築） 住宅ローン控除額は、 対象となる住宅のタイプによって上限額が異なります。 基本は新築と中古に大別され、 新築住宅ではさらに細かな分類で住宅ローン控除の上限額が段階的に設定された。 ここが2021年度までのケースと大きく変わった点となります。 新築から見ていきましょう。 控除期間は13年間になります。 認定住宅のほか、 「ZEH」「省エネ基準」の2つが区分として加わっているのも新しいです。 新築の減税対象の 借入限度額 (2022〜2023年、 カッコ内は2024〜2025年) 1)認定住宅 （長期優良住宅・低炭素住宅） $$借入限度額4500万円（3500万円）$$ 2)ZEH水準省エネ住宅 $$借入限度額4500万円（3500万円）$$ 3)省エネ基準適合住宅 $$借入限度額4000万円（3000万円）$$ 4)その他一般新築住宅 $$借入限度額3000万円（0円）$$ 1）認定住宅とは、 行政から認定を受けた住宅のことで 「認定長期優良住宅」 「認定低炭素住宅」 の2つの種類があります。 認定長期優良住宅とは、 長く安心して住める家として 一定の基準を満たしている住宅のこと。 劣化対策やバリアフリー対策の有無、 長期修繕計画の策定などが条件となります。 一方、認定低炭素住宅とは、 二酸化炭素の排出量を 抑える設備が整った住宅。 生活していくうえでの消費エネルギー量が 認定基準となっています。 どちらも、 所管行政庁 (都道府県、市または区) に申請、 認定を受けることが必要です。 認定住宅ですと、 新築 ( 一般住宅 )の場合よりも、 13年間で最大182万円も控除額が増えます。 これは、 「長く住める住宅・省エネ対策につながる住宅を増やしましょう」という方針があり、 国が購入を後押ししているからです。 2）ZEH水準省エネ住宅は、 2022年度より追加されました。 ZEH (ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)の略で、 簡単に説明いたしますと、 「快適な室内環境を保ちながら、 住宅の高断熱化と高効率設備により、 できる限りの省エネルギーに努め、 太陽光発電などによりエネルギーをつくることで、 1年間で消費する住宅の一次エネルギー消費量の収支